Em 21 de dezembro de 2023, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou o Projeto de Lei 586/23, promovendo uma revisão essencial na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), conhecida como Lei do Zoneamento. Buscando alinhar-se ao novo Plano Diretor Estratégico, sancionado em julho deste ano na Lei 17.975/2023, a revisão visa impulsionar o adensamento e a oferta de moradias na cidade.
O processo democrático conduzido pela Câmara, marcado por extensas audiências públicas, reflete o compromisso em ouvir a sociedade e moldar as políticas urbanas de forma inclusiva. A revisão da LPUOS traz avanços significativos para a cidade, visando um crescimento urbano mais inclusivo e promovendo moradias em regiões com infraestrutura consolidada.
Um dos pontos mais comentados na revisão é o ajuste no gabarito de altura dos edifícios em Zona Mista (ZM) e Zona de Centralidade (ZC). Essa alteração veio no contexto de outra mudança bem-vinda trazida na revisão do PDE, que é o estímulo adicional à produção de Habitação de Interesse Social (HIS). Pelas novas regras, todo empreendimento pode prever um acréscimo de 50% ao Coeficiente de Aproveitamento (CA) máximo, desde que esse aumento seja destinado a HIS.
O novo texto do PDE também possibilitou a adesão voluntária à Cota de Solidariedade como forma de fomentar a habitação social, seja com a produção direta de HIS ou com a arrecadação adicional ao FUNDURB (Fundo de Desenvolvimento Urbano) do município de São Paulo. Sendo assim, o aumento proposto nos gabaritos está condicionado à realização de HIS ou ao uso da Cota de Solidariedade, incentivando a produção de moradias acessíveis à população de menor renda.
Em face desses novos incentivos, foi indispensável revisar os atuais limites de gabarito de altura máxima definidos para ZM e ZC originalmente estabelecidos na LPUOS em 2016 e que, desde então, já se impunham como grande restrição para o desenvolvimento dessas zonas. Com as mudanças do PDE, tais limitações se reverteram em empecilhos ainda mais graves à aplicação dos instrumentos de acréscimo de área construída para HIS, impedindo na prática o aumento da produção de habitação social na cidade.
Outro fator importante é que as áreas de ZM e ZC respondem por cerca de 30% da área urbana do município e, nas macroáreas centrais, 60% das ZM e ZC estão até 1.500m dos eixos de transporte, tratando-se, portanto, de áreas adequadas à ocupação de média densidade. Estudos recentes têm demonstrado que os raios de 700m de demarcação de ZEU deixam de fora muitas quadras a 15 minutos de caminhada do transporte.
Adiciona-se a isso uma relevante pesquisa realizada pela Brain Inteligência Estratégica que mostra que a grande maioria dos paulistanos estaria disposta a caminhar até 15 minutos para acessar o transporte, reforçando a pertinência do ajuste no gabarito para ampliar a oferta de moradia em condições favoráveis. É importante considerar que, além dos benefícios inerentes à saúde, a redução do número de veículos nas proximidades dos eixos de transporte também acarreta impactos significativos na diminuição da poluição nos grandes centros urbanos.
Além disso, a mudança aprovada vai garantir importantes recursos para a habitação nos próximos anos. Para empreendimentos em ZM, estima-se em 80% o aumento de arrecadação do FUNDURB. Desse aumento, as ações de habitação vão ser as mais beneficiadas, tanto pelos recursos arrecadados de Outorga Onerosa, que possuem destinação legal mínima de 40% em habitação, quanto por recursos oriundos da Cota de Solidariedade, estes com destinação integral. Considerando empreendimentos em ZM, o aumento potencial de recursos do Fundo destinados à habitação é estimado em 180%.
A redução da exigência de área mínima de quadra já verticalizada, de 50% para 40%, e a ampliação das áreas dos Eixos de Estruturação Urbana, que visa estimular a produção de empreendimentos residenciais próximos ao transporte coletivo, são medidas que também promovem o uso eficiente do espaço urbano, sem comprometer a qualidade de vida dos cidadãos. Vale destacar que, dos originais 3% do território da cidade, a área dos Eixos aumentou 1%, passando a representar 4% da área do município.
A Câmara Municipal desempenhou um papel fundamental nesse processo, adotando uma abordagem participativa e transparente, permitindo o diálogo entre diferentes setores da sociedade. A decisão dos representantes reflete um compromisso em buscar um desenvolvimento urbano equilibrado, considerando não apenas o crescimento, mas também a qualidade de vida e o acesso equitativo à moradia.
Uma possível decisão ao contrário da que foi tomada pelo Legislativo, poderia favorecer apenas uma pequena parcela da população com maior acesso aos meios de comunicação em detrimento daqueles que dependem diretamente dos vereadores como seus representantes.
Em síntese, é crucial que o novo zoneamento seja sancionado e implementado de forma responsável, considerando o bem-estar da população e o planejamento estratégico a longo prazo. Somente assim, São Paulo poderá se tornar uma cidade mais inclusiva, dinâmica e acolhedora para todos os seus habitantes.
Fonte: Assessoria de Imprensa
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