O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) registrou avanço no terceiro trimestre de 2023 em relação aos três meses anteriores e apresentou crescimento de 35,8% em lançamentos. As vendas também subiram, apontando aumento de 13% no mesmo período.
Para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), os dados mostram o reaquecimento do programa habitacional a partir das mudanças que entraram em vigor em julho, especialmente com a retomada da faixa 1.
Os dados divulgados fazem parte da pesquisa Indicadores Imobiliários Nacionais do 3º trimestre de 2023, divulgada pela CBIC, nesta segunda-feira (27), em coletiva de imprensa on-line. O estudo foi realizado em 219 cidades, incluindo todas as capitais e as principais regiões metropolitanas do país.
Apesar dos aumentos percebidos no MCMV, o número global do mercado imobiliário mostrou crescimento apenas nas vendas, de 6,5% no trimestre, em comparação com o anterior. Os lançamentos caíram 8,6% no período.
Para o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, os dados das vendas demonstram a aderência dos produtos às necessidades da demanda, mesmo em um trimestre com queda nos lançamentos. “O mercado vem respondendo bem. Há vendas de imóveis em construção e das unidades que foram entregues recentemente”, disse.
Para a CBIC, a queda nos lançamentos é atribuída à elevada taxa de juros dos últimos anos que, mesmo após o ciclo de queda iniciado em agosto, o mercado ainda não sentiu os efeitos no trimestre. Petrucci ainda destacou o aumento nos custos de materiais dos últimos anos e a dificuldade de reajustar o preço de venda na mesma proporção, deixando os empresários com maior cautela na hora de lançar unidades. A expectativa do setor é que os efeitos sejam sentidos no último trimestre deste ano e no primeiro de 2024.
A demora na entrada em vigor das novas regras do Minha Casa, Minha Vida também ajuda a explicar a queda nos lançamentos, segundo Petrucci. O mercado aguardava as novas regras do programa para o início do ano, mas entraram em vigência somente em julho, fazendo com que as empresas adiassem os lançamentos. “O mercado, em função de todo o descolamento de custo no passado e do atraso nas regras do MCMV, reduziu o número de lançamentos em 52 mil unidades. As empresas não conseguem se readequar do dia para a noite. Isso leva algum tempo”, comentou.
O presidente da CBIC, Renato Correia, considerou os números de vendas positivos e destacou que o mercado tem condições de voltar a crescer em 2024. “As vendas foram fortes e resilientes este ano apesar da queda nos lançamentos, mostrando que o mercado está demandante. Também temos as novas regras do MCMV e que foram importantes para viabilizar a retomada de vendas e lançamentos do programa. Estamos apostando em um cenário mais promissor em 2024. A menos que haja algum fato novo, o ano que vem vai ser melhor para mercado”, afirmou.
O índice de preços indicou importante movimento do mercado, com aumento de 3,9% no valor dos imóveis no terceiro trimestre, superando a variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica, explicou que o reajuste decorreu da recomposição de preço real e da mudança de tipo de produto lançado nos últimos tempos.
“A mudança foi resultado, principalmente, de dois movimentos, da recomposição de preço, com aumento na tabela, e da mudança de mix de produto no mercado. Foram lançados mais produtos de médio e alto padrão e com a queda que aconteceu no MCMV nos trimestres anteriores deixou o preço médio de mercado maior”, explicou.
Renato Correia destacou que desde o final de 2020, com o aumento dos insumos da construção, o INCC se manteve acima do preço. Para ele, a inversão da curva reforça a sustentabilidade do mercado. “Por um longo período ficamos pressionados pelo custo e agora o mercado está em um patamar um pouco mais amigável. Este fato demonstra saúde e capacidade para responder à demanda”, explicou.
Lançamentos
De acordo com o estudo apresentado pela CBIC, a queda no número de lançamentos chegou a 20,3% em comparação com o mesmo período de 2022. No terceiro trimestre de 2022 foram lançadas 81.0001 unidades, enquanto no terceiro trimestre de 2023, o número foi de 64.541.
Todas as regiões do país apresentaram retração nos lançamentos no terceiro trimestre de 2023, em comparação com o segundo trimestre do ano. A maior variação foi percebida na região Norte, com redução de 42,1%, seguida do Centro-Oeste (30,7%) e Sul (8,1%).
No acumulado de 12 meses foram lançadas 286.914 unidades, um dado 15,4% menor do que o acumulado anterior, quando foram lançadas 338.944 unidades.
“Nos últimos anos a curva de custos pressionou muito o mercado e os preços dos insumos desestimularam muitos lançamentos. Agora, com maior maturidade, as condições do MCMV ajustadas e com um patamar mais saudável, os lançamentos devem ser retomados. E é sempre importante lembrarmos que um mercado imobiliário saudável é fundamental para combatermos o déficit habitacional”, enfatizou Renato Correia.
Vendas
As vendas no terceiro trimestre de 2023 apresentaram melhora também em relação ao mesmo período do ano anterior, com aumento de 4,2%. No terceiro trimestre de 2022 foram registradas 79.101 unidades residenciais vendidas. No mesmo período deste ano o número de vendas foi de 82.385.
Quase todas as regiões apresentaram crescimento de vendas no trimestre, em relação ao anterior. A região Norte teve 12,7% de aumento; o Sudeste teve 9,7% de acréscimo e o Centro-Oeste, 5,4%. Somente a região Sul apresentou queda no período, de 0,5%.
No acumulado de 12 meses, as vendas registraram queda de 3,6% em relação ao acumulado do ano anterior, com 314.430 unidades vendidas em comparação com 326.266.
Ely Wertheim, vice-presidente da Indústria Imobiliária da CBIC, enfatizou a aderência do mercado e a capacidade das empresas de atenderem as vendas. “As vendas continuam aderentes, saudáveis, com preço sustentável. Na verdade, desde 2020, apesar dos desafios, o mercado tem respondido satisfatoriamente às necessidades habitacionais do país e das empresas de continuar sua produção de imóveis”, disse.
Oferta
A oferta final de imóveis tem apresentado queda nos últimos trimestres e aponta atenção do mercado com o estoque de imóveis. Em comparação com o segundo trimestre, a queda foi de 6,4% no terceiro trimestre. Quando a comparação é com o mesmo período do ano passado, a queda registrada foi de 10,5%.
No terceiro trimestre de 2023, a oferta foi de 272.145 unidades em todo o Brasil. No segundo trimestre de 2023, o estoque era de 290.880 unidades. O recuo em relação ao trimestre anterior foi percebido em todo o país, apontou o estudo. O Nordeste foi a região com maior queda na oferta, com 7,7%. Seguido do Sudeste (7,2%) e do Sul (6,2%).
O tempo de escoamento de oferta, considerando a média de vendas dos últimos 12 meses, caso não ocorram novos lançamentos, seria de 10 meses, mostrou o levantamento.
De acordo com a pesquisa, as 17.884 unidades vendidas a mais do que lançadas, neste terceiro trimestre, contribuíram para uma queda significativa da oferta final, registrando 272.145 unidades. O estoque apontou o menor patamar desde o terceiro trimestre de 2020, destacou a CBIC.
Ely Wertheim alertou que a retração nos lançamentos e o aumento nas vendas mostram que está se vendendo o estoque de unidades e que pode ter escassez de imóveis em algumas cidades, o que preocupa o mercado. “Em algumas praças, pode ter início de ciclo de escassez, o que preocupa um pouco”, alertou.
“A construção é uma operação de ciclo longo e a reposição de uma unidade habitacional pode demorar mais de 12 meses. Então, é um número para ficarmos em alerta”, disse Renato Correia.
Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
Com os ajustes do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) em vigor desde julho de 2023, o mercado econômico mostrou recuperação, registrando 29.657 unidades lançadas pelo programa. Neste trimestre, 46% das unidades lançadas foram do MCMV. No trimestre anterior (2TRI23), o programa foi responsável por apenas 31% das novas unidades colocadas à venda. Já as vendas do MCMV representaram 36% do total no terceiro trimestre.
A oferta final registrou queda de 1,7% comparado ao segundo trimestre de 2023. O número de unidades no terceiro trimestre de 2023 chegou a registrar 75.990 de estoque, representando 28% da oferta total no país. De acordo com o estudo, considerando a média de vendas dos últimos 12 meses, se não houver novos lançamentos, a oferta final do MCMV se esgotaria em 8 meses.
Petrucci reforçou que o MCMV passa por uma fase de equilíbrio, após a adequação de tetos, descontos e subsídios. “Olhando os números percebemos que o MCMV teve mais lançamentos no mês de setembro. As condições foram definidas em julho e em setembro o mercado começou a responder. É uma fase de equilíbrio do mercado. As coisas devem acontecer em um ritmo melhor a partir de agora”, disse.
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